义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法

banzhu

义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法

第一章 总 则

　　第一条 为进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，赋予农民更多的财产权利，同时防范贷款风险，维护借贷双方的合法权益，审慎稳妥推进农民住房财产权抵押担保转让试点，按照全国人大常委会授权和《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）、《国土资源部关于浙江省义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案的批复》（国土资函〔2015〕401号）等文件精神，结合我市实际情况，特制订本办法。

　　第二条 本办法适用于持有本市农民住房（含宅基地使用权，下同）的不动产权证书的权利人。

　　第三条 本办法所称的抵押贷款，是借款人向金融机构申请，愿意以自有农民住房作为抵押物为借款人自身申请贷款的一种借款担保形式。

　　本办法所指的农民住房是指借款人在拥有使用权的农村宅基地上建造的用于居住的房屋。

　　第四条 人民银行义乌市支行、金融办负责制定抵押贷款配套制度；国土局负责审核、发放不动产登记证明；人民法院负责抵押贷款纠纷案件的司法调解和审理工作；各镇人民政府（街道办事处）负责辖区内抵押贷款纠纷调处；金融机构负责抵押贷款的办理。

第二章贷款对象、条件和用途

　　第五条 申请农民住房抵押贷款的借款人应具备以下条件：

　　（一）年满18周岁，具备完全民事行为能力；

　　（二）无不良信用记录，具有按时还本付息的能力。

　　第六条 农民住房抵押贷款主要用于下列用途：

　　（一）从事农、林、牧、渔等农业生产经营活动；

　　（二）从事工业、商业、建筑业、电子商务业、物流业、乡村旅游业等非农业生产经营活动。

　　农民住房抵押贷款不得用于下列用途：

　　（一）违反规定从事股本权益性投资的;

　　（二）用贷款从事有价证券、期货等投机经营的；

　　（三）套取贷款用于借贷牟取非法收入的;

　　（四）应当报有关部门批准的建设项目或经营行为而未取得批准文件的。

　　第七条 农民住房抵押贷款由同时拥有宅基地使用权和房屋所有权的借款方提出申请，并向金融机构提供以下材料：

　　（一）借款人（抵押人）的有效身份证明；

　　（二）拟抵押房屋的不动产权证书；

　　（三）抵押人（共有人）出具的抵押物权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等的承诺书；

　　（四）被抵押住房占用宅基地的集体所有权人出具同意宅基地使用权随住房抵押、抵押权实现时同意处置的承诺书；

　　（五）抵押房屋处置后借款人本人及其所抚养或扶养、赡养家属有安居之处（抵押后人均住房建筑面积不得少于15平方米）的合法凭证或第三方自愿向其提供义乌市境内合法居住场所的承诺书；

　　（六）金融机构认为需要提供的其他资料。

　　第八条 抵押借款申请经金融机构审查同意后，签订抵押借款合同，抵押借款合同必须由抵押人与抵押权人（金融机构）签订。

　　抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其合法继承人应当继续履行原抵押合同。

第三章贷款抵押登记和评估

　　第九条 抵押双方当事人签订农民住房抵押借款合同后，应到不动产登记中心办理不动产抵押权登记。未经依法登记的，不具有物权效力。

　　第十条 下列农民住房不得办理抵押登记：

　　（一）权属有争议的；

　　（二）未取得不动产权证书的；

　　（三）依法被查封、扣押的；

　　（四）已列入规划征地拆迁范围的；

　　（五）其他不适宜设定抵押的情形。

　　第十一条 办理不动产抵押权登记，应当由抵押双方当事人共同申请并向不动产登记中心提供以下资料：

　　（一）抵押登记申请书及抵押人、抵押权人的身份证明；

　　（二）抵押借款合同（抵押合同、借款合同）；

　　（三）不动产权证书；

　　（四）被抵押住房占用宅基地的集体所有权人出具同意抵押的承诺书；

　　（五）登记机关认为必需的其他资料。

　　第十二条 抵押人以已出租房屋进行抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

　　第十三条 同一权证上的宅基地使用权及房屋所有权应一并抵押，并办理抵押登记。不动产权抵押登记证明由抵押权人保管。复制件由抵押权人送借款人所在村（社区）、镇人民政府（街道办事处）备案。

　　第十四条 农民住房价值评估应参照宅基地基准地价体系，综合考虑购建成本、使用状况、现行市场价格、变现能力等因素，借贷双方达成初步贷款意向的，由借款人委托贷款人认可的中介评估机构评估确认。对贷款金额较小的，可采用借贷双方协商确认或采用内部评估的方式进行。

第四章贷款期限、利率和额度

　　第十五条 抵押贷款期限应综合考虑借款申请人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房状况等因素合理自主确定。

　　第十六条 抵押贷款利率应参考中国人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定。

　　第十七条 抵押贷款额度根据借款申请人的资金需求、还款能力以及农民住房抵押评估价值等因素综合确定。

第五章抵押财产处置

　　第十八条 抵押贷款合同到期而抵押人不能如约归还贷款，可以通过以下方式处置抵押物：

　　（一）以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项用于偿还贷款；

　　（二）抵押人参加城乡新社区集聚建设，在保证留有一套人均建筑面积最少不低于30平方米的高层公寓自住房屋的前提下，将抵押物置换权益交易所得用于偿还贷款；

　　（三）将抵押物由本村集体经济组织回购用于宅基地再分配，所得款项用于偿还贷款；

　　（四）将宅基地进行复垦，形成“集地券”，交易所得用于偿还贷款。

　　第十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间依法行使抵押权。

　　第二十条 抵押权人与抵押人协议同意以拍卖抵押物所得款项受偿的，可以与抵押人共同委托拍卖机构进行拍卖。

　　第二十一条 抵押权人与抵押人协议不成的情况下，抵押权人应及时告知当地镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）召集当事人对抵押贷款纠纷进行调解。

　　第二十二条 调解达成协议后，当事人可依法向人民法院申请司法确认；仍未达成协议或者达成协议后又反悔的，一方当事人可向有管辖权的人民法院提出诉讼。

　　第二十三条 人民法院受理农民住房抵押贷款案件时，应及时发函将基本情况告知不动产登记中心，同时抄送所在村（社区）、镇人民政府（街道办事处），不动产登记中心接到协助执行通知书后，应当按照通知书要求办理产权转移登记手续。

　　第二十四条 处置抵押物时，其价款不足以偿还贷款本息，抵押权人有权向借款人（或抵押人）追索应偿还部分。其价款超过应偿还部分，抵押权人应退还给借款人（或抵押人）。抵押的农民住房处置时应按相关规定缴纳税费。

　　第二十五条  对已办理抵押登记手续的农民住房，可由人民法院依法处置。处置时必须符合《义乌市农村宅基地使用权流转暂行办法》规定的流转条件。本村集体经济组织回购用于宅基地再分配的，享有优先购买权。

　　第二十六条 农民住房经调解同意流转或被法院拍卖强制执行后，借款人不得再申请新的宅基地。

　　第二十七条 相关部门应探索建立贷款风险分担机制，适时建立农民住房财产权抵押贷款风险缓释和补偿机制，提高农房抵押贷款的覆盖面、可获得性、可持续性。

第六章债权的实现

　　第二十八条 对经协商、调解同意流转的协议书或人民法院按照生效法律文书作出的农民住房转移登记民事裁定书和协助执行通知书，不动产登记中心应当办理不动产权转移登记手续。

　　第二十九条 不动产转移登记的条件：

　　（一）已经办理不动产权证书；

　　（二）受让人必须是本市行政区域范围内村级集体经济组织成员；

　　（三）因实现农民住房抵押而申请的转移登记。

　　第三十条 办理不动产转移登记前应先办理抵押权注销登记。

第七章附 则

　　第三十一条 本办法由义乌市农民住房财产权抵押贷款试点工作领导小组办公室负责解释和修订。

　　第三十二条  本办法自发布之日起施行。